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专家:郑州房价涨得快不可持续 投资不是好时机

2016年08月14日   来源:河南商报   浏览次数:   我来说两句   

房价过快上涨,对地产商是好事吗?专家:不可持续,否则楼市会重回观望状态

业内人士认为,未来房价怎么走,还是要看人口、库存、交易情况、土地供应等多种因素

专家给咱的建议是:

自住的别磨蹭 投资不是好时机

近几个月,郑州房价一路看涨

二手房价涨幅那么大,是个例、局部现象,还是整体走势?不管怎样,这些涨价故事带给消费者的,是一种恐慌情绪,裹挟着他们往前走。

但恐慌一定不可持续。大幅的波动对消费者、地产商和政府,都是灾难。如果产生过度的恐慌,则必然导致楼市重回一年前的那种观望和停滞状态。

现在行情到底什么样

房价确实高但不至于月涨千元

每一个买房人的经历,都像极了“段子”。有人说,现实的情节总是比电影剧本更精彩。

这些令人们惊叹的涨价故事,究竟能否代表郑州市的整个市场行情?毕竟越令人惊讶的故事,就越有传播力。二手房交易中,“真正的大多数”是什么样呢?

对此,郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦更愿意相信数据。他说,个例或者某一局部区域现象显然不能代替整体,他们还没有监测到“每个月都能上涨千元”的情况。

来看两组数据——

郑州市房管局

郑州市房管局公开的数据显示:1~6月,郑州市二手住宅均价每平方米分别为:8407元、8460元、8815元、8795元、9024元、9336元。

郑州市房管局称,这个均价是以市场评估价作为计算依据,而非实际成交价。叶琦称,市场评估价是税务部门征税时给出的一个评估价格,在房价上涨的通道中,一般比实际成交价低。

不过,从这个数据中仍然能明显看出一个趋势:3月份和5月份、6月份,价格都明显走高。

6月份的均价与1月份相比,高出929元,并没有像二手中介和买房人感受到的那么高。

民间房产机构

搜房房天下二手房集团郑州公司总经理王如合推送给河南商报记者一份7月份郑州二手房房价地图,显示郑州二手住宅挂牌均价:

1~7月份均价分别为10262元、10354元、10561元、10767元、11124元、11434元、11602元。

7月份的均价比1月份涨了1340元,显示出5月份和6月份上涨较大,但并未显示出“每月涨千元”,反倒是7月份的涨幅已经收窄。

看来,官方和民间机构的数据,还是比较一致的。

【上涨意味着什么】

过快上涨不可持续

否则楼市会重回观望状态

虽然数据能证实“癫狂”只是个例和局部现象,但也证实了二季度房价上涨更为明显。

不光是二手房,新房也一样。今年1~7月,郑州市区商品住房每平方米的销售均价分别为8655元、8647元、8981元、8827元、9216元、9661元、9777元。

叶琦介绍,今年以来,郑州楼市的量、价在一季度还算较为平稳,由于一线城市的传导效应,二季度郑州也受到一定的影响,加上其他多种因素的叠加,整体上呈现一个上扬态势。

所谓多种因素,包括国家的信贷政策;国家和地方从去年开始推出的一系列去库存政策;郑州土地市场上地王频出等。

房地产实战专家、王牌智库(深圳)有限公司董事长上官同君说,这种情况给老百姓造成一种恐慌,老百姓被恐慌裹挟着往前跑。他说,房价过快上涨对开发商而言也算不上什么好事,目前一些中小房企又开始抱着小农心态、贪婪心态,并不趁机走量,而是待价而沽,一些捂盘惜售的现象也已经出现,而一些品牌房企,反倒会在涨价时趁机走量。

他认为,对于当前的情况,政府必要的时候要出手引导,尽管短时间内恐慌心理可能会对量有提升,造成量价齐升的局面,但是长期看,恐慌之后人气全无,楼市会重回观望状态。“因为你价格涨得离谱的时候,老百姓只能是望房兴叹。”

未来房价会怎么走

涨幅过高?没有数据支撑

近期的郑州房地产市场,7月8日的“郑纺机地王事件”可以说妇孺皆知:土地溢价率接近三倍,折合楼面价超过1.3万元。分析人士测算,未来该地块房价会轻松超过2万元/平方米。

地王一出,全市震动,尤其是周围的楼盘,纷纷应声喊涨。

地王频出之下,地产商对未来房价预期看涨。郑州市中心一高端楼盘的高层说:“现在,我们市中心这里就是价格的洼地,房价还没有经开区高,我们目前已经1.4万元了,相信明年涨到1.8万元不是问题。”

但对市场的预判观点,总是有正反两方。叶琦就认为,要说后期房价会有过快上涨,目前没有数据可以支撑。

他说,房价怎么走,要看看郑州市的人口增长情况,看看市场的保有量和开发量。

如何判断房价走势——

看库存量和土地供应

不可否认,郑州市的房地产库存非常低,去化周期已不足4个月。

库存低是因为之前的供地少,而销售加快。2015年郑州市新购土地面积大幅下降43.9%,商品住宅用地供应也减少了17.5%。

郑州市的土地后续供应非常充足。根据《郑州市2016年度国有建设用地供应计划》,今年全年郑州市内八区国有建设用地供应总量最高能达到66237亩,其中不含保障房的住宅用地33455.4亩,保障房用地3272.7亩。2016年上半年,郑州市实际供地5255亩,同比增长134%,成交量达到4704亩,同比增长60%。

看人口和房屋交易量

2015年,郑州市区商品住房销售面积1078.34万平方米,相当于10万套住房,如果每套住房按照3口人居住计算,那就是能满足30万人的住房需求。可郑州市区年人口增长也就是10万人左右。

统计部门官方数据显示,2014年,郑州市区人口增长12.1万人,2015年,增长10.9万人,为489.3万人。

从这些数据看,郑州房价过快上涨的动力是不足的,或者说,过高估计房价涨幅,没有数据支撑依据。

【专家的建议是】

自住看准了就别磨蹭

投资现在不是好时机

对于当下被消费者称为“疯狂”的楼市,业内人士给出的决策建议惊人一致。

上官同君认为,现在市场上有一些投机客,一定程度上推高了二手房价,目前市场并不适合长线的投资。而对于自住者,不要磨蹭,看准的,还是该出手时就出手。还有一种情况,那就是可以选择离开郑州,所谓“居者有其屋”,也不一定就非要在郑州置业。因为,目前郑州的就业压力显然比县市更高。

叶琦认为,买房一定要看个人的支付能力,如果你认为现在买房不影响个人后期生活,可以选择购买,也可以根据个人情况考虑买一个符合自己经济能力的房子,或者考虑先申请保障性住房。

他说,其实目前郑州市场可选择的楼盘还是比较多的,即便是大家认为价格非常高的金水路沿线,也还是有一些单价1.1万元~1.2万元的楼盘。那些价格非常高的楼盘,有很多是包含装修在里面的,甚至有一些简单的家具。购房毕竟还是为了居住,如果是想做投资,那就要对市场做认真的研究,计算好收益。

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